“我的房貸利率比現在杭州首套房的房貸利率高很多，要是能降到相同水平就好了。”杭州白領張晨對中國證券報記者說。他最近非常關注存量房貸利率調整的討論，目前杭州首套房房貸利率為4%，而他的房貸利率則是5.35%。
人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾日前表示，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或以新發放貸款置換原來的存量貸款。金融管理部門的這一表態，回應了社會關切，也進一步將存量房貸利率調整的話題引向深入。
專家認為，對購房者來說，降低存量房貸利率可直接減輕其房貸付息壓力，釋放居民消費潛能，促進消費增長。于銀行而言，適度調整存量房貸利率，有望緩解“提前還貸潮”，但可能使銀行凈息差進一步承壓，需探索合理可行方案。同時，監管部門也可通過出臺降準等支持政策，推動降低銀行負債成本，引導金融機構讓利于民，以價換量。
呼聲漸起
專家認為，隨著市場利率持續走低，存量房貸利率明顯高于理財等投資收益率，居民贖回收益率走低的理財產品提前償還房貸現象明顯增多。今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，但統計數據顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少。這背后，一些居民提前償還房貸是一項重要原因。
“通過RMBS（個人住房按揭貸款支持證券）條件早償率可以觀測到，2023年以來該指數呈波動上升趨勢，6月至7月較5月高峰有所回落，但較2021年至2022年仍處于高位。”中泰證券研究所所長戴志鋒說。RMBS條件早償率是居民個人住房貸款提前償還行為的重要觀測指標。
居民為何紛紛選擇提前還貸？
鄒瀾表示，盡管去年以來貸款市場報價利率（LPR）下行0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平，這與提前還貸大幅增加有較大關系。
“提前償還個人住房貸款體現了居民在資產配置上的自發調整。”光大證券首席固收分析師張旭認為，從負債端看，隨著貸款利率持續下降，部分貸款品種利率已明顯低于一些存量房貸利率。從投資端看，近年金融資產回報率有所降低，與一些存量房貸利率形成“倒掛”，也讓提前還貸變得更加“劃算”。
可選之舉
降低存量房貸利率被視為遏制“提前還貸潮”的一個好辦法。專家指出，調整存量房貸利率將減輕居民月供負擔，于銀行而言，可緩解提前還貸增多的問題。
中信證券首席經濟學家明明表示，商業銀行與借款人自主協商變更合同約定或以新發放貸款置換存量貸款，有利于減輕居民住房消費負擔、緩解提前還貸壓力等問題。同時，居民消費金融支出下降可部分增加社會消費支出，從需求端拉動經濟增長。
對商業銀行而言，降低存量房貸利率可望留住優質客戶。戴志鋒認為，按揭客戶是銀行最優質的零售客戶類型之一，
不僅能為銀行帶來穩定、低風險的貸款規模和利息收入，其派生的留存存款、財富管理、非按揭貸款、高凈值客戶背后的企業融資等需求，也都極具開發潛力。“在零售客戶競爭白熱化背景下，合理的利率調降方案是優于客戶流失的選擇。”他說。
張旭認為，提前還貸使金融機構迅速流失個人房貸這類優質資產，也需要居民在短時間內騰挪出大量資金，下調存量房貸利率是對雙方均相對有利的做法。
路徑漸明
結合管理部門釋放的信息，招聯首席研究員董希淼等專家判斷，存量房貸利率調整可能有兩種做法，即變更合同條款直接降、“以新換舊”間接降。
在董希淼看來，貸款置換原則上應限于本行，不應鼓勵跨行“轉按揭”?？赏ㄟ^市場利率定價自律機制，商定銀行存量房貸利率調整的總體原則。同時，建議各家銀行總行出臺具體方案，明確直接降或間接降的條件、標準、流程。
值得關注的是，當前下調存量房貸利率的一大掣肘在于銀行凈息差較低。國家金融監督管理總局數據顯示，一季度，商業銀行凈息差收窄至1.74%。明明說：“在銀行凈息差持續下行背景下，存量貸款利率下調會進一步壓縮盈利空間。”
某股份行業務人士對中國證券報記者表示：“降低存量貸款利率對商業銀行盈利的影響不小，目前仍處于討論研究階段，距離真正執行還有一段時間。在我們總行出臺新的政策前，將一律按照原有政策向客戶做好解釋工作。”
“考慮到人民銀行對存量房貸利率調整持‘支持和鼓勵’態度，給予商業銀行更多自主權，預計部分大行將率先行動，發揮示范作用，其他銀行將結合自身實際情況作出選擇。”明明說。
專家建議，為提高銀行降低存量房貸利率積極性，可適度降低銀行負債成本，維護合理息差水平。2022年以來，銀行兩次主動下調存款利率。目前存款定期化、長期化趨勢明顯，銀行再次主動下調存款利率仍有一定空間。
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